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老屋必解決的五大問題Part1:漏水
 設計家
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 "1結構交接處最容易發生漏水 不管是RC 建築、磚造建築或木構造,結構的轉折處、材料銜接的介面(包括異材質相接處、木料與木料交接的地方、混凝土分次澆灌的接縫等),都是外牆最容易發生漏水的弱點,而造成漏水的原因,除了孔縫之外,很多由「毛細現象」所產生。因此,建築防水工程的主要觀念不在於如何做到沒有縫隙,而在於如何阻斷毛細現象。 2 牆內水分過高,形成壁癌 造成壁癌主要原因是水氣滲透牆面,長期下來使得水氣、水泥跟空氣產生化學作用,導致牆面漆面隆起、剝落。而牆面內部含有水分可能有下列原因: A 建築的材料選用錯誤 應依空間選擇適當的建材,像是衛浴空間濕氣大,選用無法防潮壁貼、容易吸濕的建材,則容易發生壁癌、滲水情形。 B 施工未確實 在施工時,如果防水層沒做好,水氣就容易造成滲漏。另外,在施作磚牆隔間時,砌完後需要一段時間等待乾燥。若是為了趕工程、施工未按既定程序,在磚牆水分未乾時就上粗底,水分就會被鎖在磚牆內。時日一長,紅磚吸水造成剝落、產生空隙,使得外部水分有機會進入,便會產生滲水的情形。 C 牆面、天花板產生裂縫 受到外力,使得牆面或天花板出現裂縫,水分得以趁機進入。 老公寓由於屋齡較高,所以房價較為便宜,但相對的,房屋本身的結構、屋況也因時間的久遠,通常已存在著一些問題需要解決,且這關係著居住品質與生活安全,如漏水、壁癌、管線老舊等;再加上20 多年前的建築設計,格局也不見得符合現代人居住,原有的裝潢建材與壁貼傢具也不合時宜,當然就必須再支出一裝修費用。關於裝修費用如何評估?本文將有詳細地介紹。 1 基礎工程不可省 由於老屋屋齡從20 ∼ 40 年以上都有,維護住的安全是首要重點,因此氣密、隔音效果不佳的鋁窗,建議最好全部更新,而舊式的空間格局也多造成狹窄幽暗的情況,將老舊隔間全部拆除,改善採光通風以及動線格局,都是很常見的。另外,老屋的水電管線全面更新也是不可避免的,老舊水管容易有生鏽、阻塞、漏水的問題,電線也不一定能負荷新式家電的用電量,這筆裝修費用建議不可省略。因此老屋的裝修預算,重點須放在泥作與水電等基礎工程,至於預算壓縮到的收納木作壁貼費用,可以用系統傢具或現成傢具取代。 2 必做的裝修項目 一般的裝修花費不外乎拆除、保護、泥作、水電、木工、油漆、鋁窗、大門、鐵工、冷氣、地板、廚具、衛浴、磁磚、燈具、窗簾壁貼、傢具、清潔等18項工程,這些工程大都屬於基礎工程,尤其是超過20年的老屋,這些材質多半已不堪使用,建議一定要全部更換。當然若有找設計師協助規劃,設計費及監工費也是必要花費。 3 捉好預算裝修沒煩惱 以30 坪房子裝修預算為例:隔間門牆、鐵窗等拆除清運大約NT.2萬,水電管線配置約需NT.3 ∼ 5 萬,更新磁磚NT.8 ∼ 12 萬、木作NT.30 ∼ 35 萬、油漆約NT.4 萬;加上玻璃鋁窗以及木地板壁貼各NT.10 萬、廚具訂作NT.8 ∼ 15 萬,窗簾NT.1 ∼ 3 萬。籠統推算,以屋子的坪數乘以NT.2 ∼ 3 萬元之間,差不多就是應準備的基本工程款了。若是預算拉到每坪NT.5 萬元左右,除了前述的基本裝修項目,更可以進行大幅度的空間改造,增加客餐廳、臥室書房等的內部機能的強化,以及整體空間美感的提升。 4 預留監工費和設計費 基本上,以包含設計費、地板、天花板壁貼、油漆、木作、清潔、水電管路的材料與施工費用等來計算,20 年以上每坪裝修費約NT.50,000 元起,就可以擁有一戶舒適的住家空間。另外,也有設計師建議在舊屋的裝潢預算上,可以房價的20%來估算。而除了工程費用之外,還得抓設計師的設計與監工費,通常依資歷和信譽而有所差異。一般設計費每坪從NT.5,000 ∼ 10,000 元不等。另外還有監工費,有以坪計價,也有依總工程款的百分比計算。在整體預算的比例上,設計費約為總工程款的5% 至20%,監工費則是3% ∼ 10% 之間。 討論裝潢費用時,除了設計費之外,若還請設計師監工,還要另外支付監工費。常見糾紛 Q&A Q. 裝潢老屋一定要花這麼多錢?!設計師是不是有報高價格? 想將家中 30 年的老屋重新裝修,但是找了好幾個設計師報價都好貴,一坪都超過 NT.7 萬元,裝修老屋真的需要這麼多錢嗎? A. 屋齡越高,屋況越複雜,裝修的費用就可能越高。老屋的屋齡從 20 ∼ 40 年都有,屋齡越高,存在的問題越多,像是採光不佳、管線老舊、漏水等,常常也需要大動格局,將老舊隔間全部拆除,再加上水電管線也是需要全面更新,因此最重要的是維護住的安全。建議老屋的預算重點放在泥作、水電等基礎工程,抓一坪 NT.5 ∼ 8 萬元:若情況複雜,必須大改格局或是更動管線位置,一坪裝修費也要 NT.8 ∼ 10 萬元,老屋翻新的成本約是新成屋的二倍。 Q. 才剛施工沒多久,就付了 50% 的工程費,真的可以安心嗎? 家中才施工沒多久,就付了 50% 的工程費給設計師,結果設計師突然倒閉跑路,已經進行的施工費和建材費,都沒有付給工班,工頭反而再跟我們要,甚至把已經做好的天花壁貼、鐵門都拆除拿回去,簡直欲哭無淚。 A. 注意不正當的請款或非正式合約的簽署。一般常見的工程約付款方式,多半是將工程款分為四到五期,其中第一、二期付款不乏要求「屋主簽約時付 20%、拆除進場付 20%」、「開工付30%、泥作進場付 20%」等情形,這樣第一、二期的款項都高達 40% ∼50%。若是想要詐騙金額的設計師,多半可在一開始簽約時就有徵兆,像是用合約以外的私人理由請款、頭期款特別高、無正式合約只有估價單,像這樣的情況都是警訊,要特別注意,才能避免款項被捲走的情形。"